logo

4 ПЕРА: Налетай, подорожает! Хроники падения спроса и цен на квартиры в Воронеже

14 Ноября 2016 Автор: Александр Ягодкин

За последний месяц в местных и федеральных средствах массовой информации случились минимум три заметных публикации о том, что в 2017 году неизбежен рост цен на жилье. Прогноз противоречит не только логике, но и простейшей арифметике рынка, первое правило которого гласит, что цену товара определяет спрос.

У кого что выросло


Заместитель гендиректора Домостроительного комбината, депутат городской думы Воронежа Андрей Соболев заявил на VIII Межрегиональном форуме по недвижимости «Риэлтор завтра», что если до конца 2014 года до 40% жилья покупали инвесторы (не для того, чтоб жить в квартирах, а чтоб перепродать или сдавать), то теперь их с рынка как ветром сдуло, на горе строителям и риэлторам. Соболев также рассказал, что в Воронеже цены на первичку ниже, чем у соседей: в Воронеже квадратный метр в новостройках в среднем стоит 43200, а в Белгороде, например, - 48500 рублей. С намеком, что им есть, куда расти.

Участники форума, видимо, в упор не видели множества баннеров по всему Воронежу с предложениями цен в новостройках не на 10 и даже не на 20% дешевле, а раза в полтора. Но на форум собрались люди, крайне заинтересованные в том, чтобы цены на жилье росли, как и прежде, не по дням, а по часам, обеспечивая застройщикам и риэлторам процветание. Им наверняка было приятно услышать от господина Соболева, что в ближайшей перспективе цены на жилье начнут расти благодаря двум факторам: 1). росту цен на рынке стройматериалов и конструкций, 2). снижению числа выданных в 2016 году разрешений на строительство, что сокращает предложение на рынке жилья.

Соболев так увлекся, что заявил: «Повышения цен стоит ждать не только в Воронеже, но и в России!» Тем временем даже агентство недвижимости «Трансферт» признало, что цены на жилье продолжают падать, и назвало среднюю цену квадратного метра в новостройках на сто рублей ниже, чем замгендиректора ДСК, - 43100 рублей, а о массе предложений на баннерах тоже предпочло не вспоминать.

Богатые тоже платят

В ноябре строителям пришла новая подлянка от властей: с 2017 года в Подмосковье вводят налог на непроданное жилье - 2% от кадастровой стоимости. Там правительство насчитало 5432 квартиры в домах, которые введены в эксплуатацию, но не проданы. Их общая кадастровая стоимость превышает 20 млрд рублей и может принести бюджету области около 440 миллионов. Чтобы не лишиться денег, владельцам такого жилья надо срочно его продать. Или втюхать банку за невозвратные кредиты. Если удастся. Потому что банки нынче тоже не дураки - брать не очень-то ликвидное жилье. Хотя ВТБ-24, например, в прошлом декабре выставил на торги больше сотни залоговых объектов, но успехом операции похвалиться не смог: цены были выше рыночных, а покупка на таких торгах чревата: отчаявшиеся партнеры банка порой категорически отказываются освободить объект, о чем новый владелец узнает лишь после покупки. А еще они могут через суд оспорить переход права собственности к банку и саму процедуру аукциона - у них есть по закону три года с момента взыскания.

Налог на непроданное жилье - очень тревожный сигнал для строителей: новшество наверняка понравится властям многих регионов. К тому же оно полностью гармонирует с последними кадастровыми нанотехнологиями правительства РФ: Минфин опубликовал «Основные направления налоговой политики на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов»; одно из важнейших направлений в нем - сбор налогов. Прессовать уклонистов будут по полной: например, неплательщикам налога на имущество физических лиц с 1.01.2017 начислят налог сразу за три года плюс штраф 20% от неоплаченной суммы. Пени тоже предлагают увеличить сразу на 66%, с 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ до 1/180. Все изложенное, естественно, подталкивает строителей и риэлторов как можно быстрее избавляться от обременительного имущества.

Нищаем

Строители могут сколько угодно сообщать о росте себестоимости своих квартир; покупатели с живыми деньгами на рынке закончились в прошлом году. И вовсе не себестоимость товара определяет спрос на него, а покупательная способность. А с ней в России худо, причем ни малейших оснований для роста спроса на рынке жилья пока не просматривается. Он, наоборот, только падает. И все говорит о том, что падать ему долго.

В октябре эксперты Высшей школы экономики доложили, что материальное положение 40% граждан ухудшилось, и 22% ожидают его ухудшения в 2017-м, несмотря на весь наш оптимизм и безграничное доверие вождю и любимой партии. Ранее эксперты ВШЭ заявляли, что экономика России находится на дне - куда ж ему ухудшаться-то? Оказывается, есть куда. И потенциал падения так же неисчерпаем, как и любовь к властям.

Другой фактор, подрывающий оптимизм топ-менеджеров ДСК и риэлторов: продажи продуктов в магазинах стабильно снижаются, а доля граждан, выращивающих еду на своих огородах, выросла до 46%. Для 15% огороды стали основным источником выживания, а 75% готовы отказаться от покупки любых товаров. Уж не их ли видит ДСК покупателями своих подорожавших квартир?

Помнится, в прошлом году строительная фирма «Экспресс-Воронеж» сообщила: спрос на рынке жилья уже упал на 70%, и продажи будут только падать. Тогда Центробанк объявил страховым компаниям: у кого нет миллиарда рублей в уставном капитале, пошли все в ж... Расценки оставшихся поднялись в разы, и в Воронеже перестали продавать любую долевку, а «Трансферт» тут же призвал покупать жилье: а то цены вырастут. И тогда же опрос социологического агентства «Ваше мнение!» показал: 78% воронежцев не способны купить жилье, 10% снимают его, 9% могут купить только по льготной ипотеке, но теперь государство сворачивает ее, а платежи за ЖКХ и налоги на недвижимость наращивает. Как и общую налоговую нагрузку на предпринимателей и в конечном итоге на население. Так что деньги в их карманах тают на глазах.

Под Новый год владелец фирмы «Эльтаро» Михаил Комаров сообщил, что в Воронеже стоят на продажу от 500000 кв. м жилья, но в 2016-м цены снижаться не будут: «Падать им некуда». Комаров промахнулся: ценам нашлось куда падать. Причем только в первом квартале 2016 года объем товара на рынке вырос почти вдвое. А в мае Воронежстат доложил: объемы строительства жилья за четыре месяца выросли на 24,8%, введено в эксплуатацию 5637 новых квартир. Причем на сайте областного департамента строительства висела информация о десятке тысяч квартир по льготной программе, но очередей за ними почему-то не наблюдалось.

Вопреки прогнозу фирмы «Эльтаро» и других риэлторов цены на жилье продолжили падать вместе с доходами населения. Тем не менее президент Гильдии риэлторов Черноземья Алексей Гунькин летом взял на себя мужество объявить, что рынок жилья вряд ли продолжит падение. И тоже промахнулся, укрепив мнение, что прогнозы застройщиков и особенно риэлторов вряд ли стоят ломаного гроша.

В июне РИА «Рейтинг» поставило Воронежскую область на 40-е место в стране по доступности приобретения жилья. Покупка квартиры площадью 54 кв. м в среднем обойдется в 2,5 млн рублей; копить на нее средней воронежской семье с ребенком придется не меньше семи лет (в начале 2015-го - 4,4 года).

В июле эксперты констатировали, что цены на жилье в Воронеже вернулись к уровню ноября 2012 года. А «Трансферт» признал, что средняя стоимость квадратного метра продолжает падать и за квартал снизилась с 47800 до 45300 рублей из-за сильного снижения спроса. Эксперты федерального портала «Мир квартир» подсчитали, что за полгода стоимость частных домов в Воронежской области упала на 11,9%.

В августе мэрия объявила публичные слушания проекта планировки квартала вблизи улицы Антонова-Овсеенко на 750000 кв. м жилья. А мэр Воронежа Александр Гусев заслушал доклад о реализации в городе государственной программы «Жилье для российской семьи» и обнаружил, что льготная цена по госпрограмме оказалась выше рыночной.

Программа началась в 2014 году под фанфары: наконец-то, мол, рядовые граждане смогут купить себе недорогое жилье. Планировалось облагодетельствовать 10 тыс. семей, но фактически счастливчиков оказалось меньше 200. В чем был фокус, осталось тайной.

Следом Воронежстат доложил, что с января по июль 2016 года построено более 11200 квартир; ввод жилья в Воронежской области вырос на 11,7%.

Росреестр тоже подвел итоги полугодия: спрос на долевку упал на 13%. Тем не менее в сентябре группа компаний «Проект Инвест» объявила о начале строительства жилого комплекса «Университетский» по улице Ломоносова за миллиард рублей - 35000 кв. м. В рекламной статье про жилой комплекс финансовый аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин бодро заявил, что Воронеж испытывает потребность в новых квадратных метрах, многоквартирные жилые комплексы пользуются спросом у населения и в будущем будут все более востребованы. В социальных сетях удивились: как, еще более?!

В начале октября «Трансферт» радостно сообщил, что с приходом осени цены на жилье в Воронеже показали небольшой рост. Но никаких объяснений феномену не привел. Одновременно с «Трансфертом» аналитический центр SRG сообщил прямо противоположное: Воронеж стал третьим среди городов РФ по падению цен на жилье; с января 2016 года цена квадратного метра здесь упала на 7,09% (в Москве падение - 8,3%, в Новосибирске - 7,35%). Причем квартиры в воронежских новостройках потеряли за год 9,54% средней цены.

Кто-то из уважаемых фирм явно соврал, и нетрудно догадаться, кто именно.

В октябре Воронежстат сообщил, что в январе-сентябре 2016-го в Воронежской области введено в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м жилья - больше, чем за тот же период прошлого года.

Следом фирма «Аксиома» экс-депутата Госдумы Сергея Журавлева заявила о планах построить жилой комплекс за 3 млрд рублей на набережной Максима Горького у Северного моста в Воронеже.

И все бы хорошо, если б не покупательский спрос: он продолжает загибаться. С началом кризиса правительство России вопреки азбучным истинам делает все, чтоб основа любой рыночной экономики - покупательский спрос населения - загнулся окончательно. Такими темпами ни рынка, ни вообще какой-либо экономики в России скоро не останется. А что именно строит элита бывшей державы, целенаправленно опуская население в нищету, можно только догадываться.

Вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов, человек высокого богатства, породил новый мем в сети замечательной фразой: «Нам показали сегодня квартиры 20 квадратных метров, кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно». Тоже фактор рынка недвижимости. Элита страшно далека от народа, но стремится уйти еще дальше. Наверное, в рай. На чужом горбу.

Депутатское лобио

Крупный воронежский сельскохозяйственный магнат на днях заявил публично, что эпоха строительного лобби на всех ветвях власти заканчивается, и на смену ему неотвратимо идет лобби сельскохозяйственное. Объявил он о таком с определенной гордостью, хотя сам лоббизм - получение преференций своему бизнесу благодаря властным полномочиям - очевидно порочен. Ну, такой уж у нас капитализм, в котором пороки выдаются за добродетель.



использованы материалы: http://4pera.ru/~X7NNW

опубликовано: 16.11.2016, 16:02, просмотров: 2261

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Комментарии проходят модерацию системой Cackle, подозрительные проверяются в ручном режиме, поэтому нет необходимости дублировать написанное, система Вас в таком случае заблокирует. Если Ваш комментарий не прошёл просто дождитесь его модерации, но он может быть удалён администраторами без объяснения причин.
Социальные комментарии Cackle

Меню

Реквизиты для помощи


Номер карты ОД "Новороссия"

Карта Тиньков Банк: 2200 7001 0392 9955 (изменена с 01/02/23)

Карта Тиньков.про открыта на имя Сороковая Анна Алексеевна

Яндекс кошелек: 410013189081232

Qiwi и PayPal кошелек - заблокирован

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

» » 4 ПЕРА: Налетай, подорожает! Хроники падения спроса и цен на квартиры в Воронеже